Bewertungsindex innerhalb eines Hauses

[Robert Latest]

Hallo,

ich bitte zunächst mal das X-Posting zu entschuldigen. Dies ist in erster
Linie ein Finanzthema, aber in d.s.r.w finden sich immer auch eine Menge
Immobilienexperten.

Folgende Situation: Mehrfamilienhaus in der Stadt, EG mit
Gemeinschaftsgarten, 4 Obergeschosse, Dach-Staffelgeschoss.

Mich interesserieren die relativen Quadatmeterpreise abhängig davon, wo im
Haus sich eine Wohnung befindet. Dachgeschoss und vierter Stock erzielen
natürlich höhere Preise als Wohnungen im ersten Stock. Was ich wissen
möchte, ist, ob es einen grob allgemeingültigen Schlüssel gibt, wie sich
diese Werte relativ zueinander verhalten. Ein Beispiel, das ich mir selbst
ausgedacht habe:

DG 112
OG4 108
OG3 104
OG2 102
OG1 100
EG 104

Das 1. OG habe ich mit 100 angesetzt, d.h. das Dachgeschoss erzielt einen
um 12% höheren Quadratmeterpreis als das 1.OG, 3. OG und EG einen um 4%
höheren Preis usw.

Hintergrund: Eine Baugemeinschaft möchte angemessene und gerechte qm-Preise
für die verschiedenen Wohnungen ermitteln und benötigt Anhaltswerte als
Diskussionsgrundlage. Balkone und Dachterrasen sind mit halbem
Quadratmeterpreis angesetzt.

Private Investoren, die ein Wohnhaus bauen und wohnungsweise verkaufen haben
doch bestimmt auch so einen Schlüssel. Referenzen wären prima.

Vielen Dank und schönen Feiertag,

robert

[Martin Trautmann]

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Post by Robert Latest
Mich interesserieren die relativen Quadatmeterpreise abhängig davon, wo im
Haus sich eine Wohnung befindet. Dachgeschoss und vierter Stock erzielen
natürlich höhere Preise als Wohnungen im ersten Stock. Was ich wissen
möchte, ist, ob es einen grob allgemeingültigen Schlüssel gibt, wie sich
diese Werte relativ zueinander verhalten. Ein Beispiel, das ich mir selbst
DG 112
OG4 108
OG3 104
OG2 102
OG1 100
EG 104
Das 1. OG habe ich mit 100 angesetzt, d.h. das Dachgeschoss erzielt einen
um 12% höheren Quadratmeterpreis als das 1.OG, 3. OG und EG einen um 4%
höheren Preis usw.

Warum erzielt nach deiner Meinung das DG hoehere Preise? Ich vermute,
das Haus hat einen Fahrstuhl?

Hoehere Preise im DG evtl. weil
+ mehr Grundflaeche (Bemessung durch Wohnflaeche, also Schraegenabzug)
+ Aussicht?
+ Ruhe? (niemand ueber einem)

Niedrigere Preise im DG weil
- mehr Schraege -> weniger Platz fuer Schraenke an den Waenden
(subjektiv hat fuer mich alles unter 1.50 m keinen
Wohnwert mehr - und bis 2.20 m haelftig)
- Sommerhitze, Winterkaelte (ist die Dachdaemmung optimal?)

Insgesamt fliessen viele subjektive Merkmale ein. Beispielsweise moegen
manche Leute lieber das EG, falls stufenlos erreichbar
(alten-/behindertenfreundlicher). Andere fuehlen sich im EG unwohl,
einerseits wegen der Reingucker, andererseits wegen der hoeheren
Einbruchsgefahr. Hat man vom EG aus direkt Gartenzugang? Muss man im EG
mehr heizen, weil statt eines warmen Untermieters nur der kalte Keller
kommt?

Post by Robert Latest
Hintergrund: Eine Baugemeinschaft möchte angemessene und gerechte qm-Preise
für die verschiedenen Wohnungen ermitteln und benötigt Anhaltswerte als
Diskussionsgrundlage. Balkone und Dachterrasen sind mit halbem
Quadratmeterpreis angesetzt.

Ich kenne keinen 'gerechteren' eindeutigen Schluessel - von daher wuerde
ich am einfachsten keinerlei Korrekturfaktoren ansetzen. Was einem
gefaellt, sind eher subjektive Merkmale, warum man lieber im EG, 1. OG
oder DG wohnen wollte.

Schoenen Gruss
Martin

[Sevo Stille]

Post by Robert Latest
Mich interesserieren die relativen Quadatmeterpreise abhängig davon, wo im
Haus sich eine Wohnung befindet. Dachgeschoss und vierter Stock erzielen
natürlich höhere Preise als Wohnungen im ersten Stock.

"Natürlich"? Im Gegenteil. In klassischen Stadthäusern war und ist
üblicherweise der erste Stock (bzw. das eventuelle Hochparterre oberhalb
des Dienstboten- und Küchentrakts) die "Beletage" und damit am teuersten
- zum EG und nach oben fällt etagenweise der Preis, hat das Dachgeschoss
wie üblich Schrägen und nicht volle Etagenhöhe, ist die Einbuße da sehr
sprunghaft und deutlich. Auch ein Ausbau zur Maisonette ändert das nur
über die Fläche, nicht über den qm-Schlüssel.

Gruß Sevo

[Robert Latest]

Post by Sevo Stille

Post by Robert Latest
Mich interesserieren die relativen Quadatmeterpreise abhängig davon, wo im
Haus sich eine Wohnung befindet. Dachgeschoss und vierter Stock erzielen
natürlich höhere Preise als Wohnungen im ersten Stock.

"Natürlich"? Im Gegenteil. In klassischen Stadthäusern war und ist
üblicherweise der erste Stock (bzw. das eventuelle Hochparterre oberhalb
des Dienstboten- und Küchentrakts) die "Beletage" und damit am teuersten
- zum EG und nach oben fällt etagenweise der Preis, hat das Dachgeschoss
wie üblich Schrägen und nicht volle Etagenhöhe, ist die Einbuße da sehr
sprunghaft und deutlich. Auch ein Ausbau zur Maisonette ändert das nur
über die Fläche, nicht über den qm-Schlüssel.

Interessanter Ansatz. Dazu ist zu sagen: Das Haus ist ein Neubau mit AUfzug
mitten in einem innerstädtischen Wohngebiet, insofern nimmt die Helligkeit
nach oben hin deutlich zu. Außerdem wird der 4. Stock nicht durch einen
darüberliegenden Balkon verschattet (Die Balkone sind ziemlich groß -- 5,5x
1,60 m).

Die Deckenhöhe ist im ganzen Haus eher niedrig (2,53m), im Dachgeschoss im
Schnitt ähnlich, nur im EG ist sie 2,90 (das liegt an einer
Feuerwehrdurchfahrt durch das Haus).

Ich bin darauf gekommen, weil einzelne Mitglieder (im 2. Stock) sich
gegenüber DG und OG4 benachteiligt sehen und eine Diskussion über
den qm-Schlüssel anstoßen wollen. Ich begrüße das, obwohl ich im 3. OG
vermutlich völlig neutral rauskomme, egal ob man was am Schlüssel dreht oder
nicht.

Persönlich wohne ich auch lieber so hoch wie möglich, auch ohne Aufzug, aber
als ich dazu gekommen bin, waren die beiden obersten Etagen schon belegt.
Insofern kann ich das Anliegen der später dazugestoßenen Neuankömmlinge
verstehen, zumal es mit der Aussage gekoppelt war, das sei bei jedem
städtischen Neubauprojekt so üblich.

Genau letzteres wollte ich erst mal diskret in Erfahrung bringen, bevor sich
Leute anfangen, über ein Nicht-Thema zu streiten.

robert

[g***@web.de]

Post by Robert Latest
Ich bin darauf gekommen, weil einzelne Mitglieder (im 2. Stock) sich
gegenüber DG und OG4 benachteiligt sehen und eine Diskussion über
den qm-Schlüssel anstoßen wollen.

Bist du dir sicher, das das eine gute Ausgangsbasis für eine
Eigentümergemeinschaft ist?

g.

[Robert Latest]

Post by g***@web.de

Post by Robert Latest
Ich bin darauf gekommen, weil einzelne Mitglieder (im 2. Stock) sich
gegenüber DG und OG4 benachteiligt sehen und eine Diskussion über
den qm-Schlüssel anstoßen wollen.

Bist du dir sicher, das das eine gute Ausgangsbasis für eine
Eigentümergemeinschaft ist?

Kommt drauf an, wie mans sieht. Wichtig ist, dass die Sache zur
Zufriedenheit aller geklärt wird. Da ist jede unabhängige Information
wichtig.

Entweder man widerlegt, dass unterschedliche Etagen unterschiedliche
qm-Marktwerte haben, dann braucht man keinen Schlüssel. Oder es gibt
so einen Schlüssel tatsächlich, dann kann man ihn als Diskussionsgrundlage
verwenden.

robert

[g***@web.de]

Post by Robert Latest
Entweder man widerlegt, dass unterschedliche Etagen unterschiedliche
qm-Marktwerte haben, dann braucht man keinen Schlüssel. Oder es gibt
so einen Schlüssel tatsächlich, dann kann man ihn als
Diskussionsgrundlage verwenden.

Wenn so ein Schlüssel existiert und markfähig ist, dann sollte er sich
in Wohungspreisen bei Neubau-ETW niederschlagen. Also mal im
Immobilienmarkt recherchieren. Und auch mal in anderen Städten gucken
- auch da, wo der Markt eher ein Käufermarkt ist.

Man könnte so einen Schlüssel ermitteln, indem man planerisch mal das
eine oder andere Stockwerk weglässt und die Kosten neu kalkuliert.
Steigert eine Etage die Kosten überproportional, so müsste sie teuer
sein. Aber leider kann man ja Dach + EG nicht weglassen.

Ich möchte nochmal darauf hinweisen, dass ich die Umlage über QM eher
fragwürdig finde.

g.

[Robert Latest]

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Post by g***@web.de
Ich möchte nochmal darauf hinweisen, dass ich die Umlage über QM eher
fragwürdig finde.

Wieso? Penthouse ist schon klasse und geht bestimmt teurer weg als OG1. Kein
weitere Balkon über dem eigenen ist auch schön und daher möglicherweise
teurer.

Aber wie gesagt, ich persönlich hab da keine Aktien drin.

robert

[Elmar Haneke]

Außerdem wird der 4. Stock nicht durch einen darüberliegenden Balkon
verschattet

Der Balkon ist dementsprechend auch nicht überdacht.

Steht im örtlichen Mietspiegel vielleicht was zu einer Differenzierung nach
Geschossen drin?

Elmar

[g***@web.de]

Post by Robert Latest
Hintergrund: Eine Baugemeinschaft möchte angemessene und gerechte qm-Preise
für die verschiedenen Wohnungen ermitteln und benötigt Anhaltswerte als
Diskussionsgrundlage. Balkone und Dachterrasen sind mit halbem
Quadratmeterpreis angesetzt.

Hm. Scheint mir ein komischer Ansatz zu sein, die irgendwie auf dem
Mietergedanken zu basieren scheint.
Auch die Baugemeinschaft ist doch erst mal eine
Eigentümergemeinschaft.Ich würde zunächst mal das
Gemeinschaftseigentum bestimmen, dann das gemeinschaftlich zu bauende
bestimmen (z.B. Decken + Fenster). Das sollte dann gleichteilig
aufgeteilt werden. Innenaustattung und Trennwände kann jeder nach
Wunsch machen.

g.

[Lars Friedrich]

Post by Robert Latest
Hintergrund: Eine Baugemeinschaft möchte angemessene und gerechte qm-Preise
für die verschiedenen Wohnungen ermitteln und benötigt Anhaltswerte als
Diskussionsgrundlage.

Alles 100% - denn Vor- und Nachteile gleichen sich aus.
Dachgeschoßwohnung hat mehr Ruhe, dafür i.d.R. Dachschrägen und liegt
auch weiter entfernt vom Eingang - ob Aufzug oder nicht, Getränkekisten
in das Erdgeschoß oder in die DG Wohnung zu frachten, ist schon ein
merklicher Unterschied. Auch die Motivation der Postboten sinkt linear
zur Geschoßhöhe. Kellerräume sind von der DG Wohnung kaum effizient
nutzbar und Dachböden besitzen meist nicht die gleiche Infrastruktur.

Und was die Ruhe pro Stockwerk angeht, sind die Mieter (und die
Bausubstanz) viel entscheidender als die Lage. Wer also meint, das DG
wäre ja so viel ruhiger, kann man ihn direkt fragen, warum er vor hat,
im Treppenhaus Krach zu machen...

Grüße,
Lars Friedrich